Qu’est-ce que l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?
Instauré en 2018 en remplacement de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) constitue une obligation fiscale majeure pour les contribuables détenant un patrimoine immobilier dont la valorisation excède un certain seuil. Cet impôt concerne les personnes physiques possédant, au 1er janvier de l’année d’imposition, un patrimoine immobilier net imposable supérieur à 1,3 million d’euros.
Certains biens immobiliers présentent des particularités qui leur permettent de bénéficier d’un abattement ou d’une exonération au titre de l’IFI.
Les mécanismes d’abattement et d’exonération d’IFI : comment optimiser légalement son imposition
Résidence principale : un abattement automatique de 30%
L’un des principaux abattements en matière d’IFI concerne la résidence principale du contribuable. Il est possible de bénéficier d’une La loi prévoit une réduction forfaitaire de 30% sur la valeur vénale de ce bien, permettant de diminuer significativement l’assiette imposable. Cette réduction n’est cependant applicable que lorsque la résidence principale est détenue directement (i.e. ce qui exclut la détention par le biais d’une société). Abattement pour les biens loués
Pour les immeubles loués, notamment à usage d’habitation, une décote peut être appliquée. Celle-ci varie généralement entre 10% et 20% selon les caractéristiques du bien et les conditions du marché local. Cette décote représente la moins-value qu’entraîne l’occupation du bien sur sa valeur vénale.
Abattement pour les biens détenus en indivision
De la même façon que pour les biens loués, il est possible d’appliquer une décote sur les biens qui font l’objet d’une indivision, généralement comprise entre 10% et 30% de la valeur imposable du bien. Cet abattement est généralement justifié lorsque les indivisaires sont nombreux ou en situation de mésentente, mais jamais en présence d’une indivision entre époux séparés de biens ou partenaires de PACS.
Biens détenus par l’intermédiaire d’une SCI
Les associés d’une SCI sont imposés sur une fraction de la valeur de leurs titres représentative des biens immobiliers détenus indirectement ou directement par la société. Cela suppose dans un premier temps de déterminer la valeur des titres de la société à partir de la méthode retenue par l’administration fiscale. En particulier, il convient de ventiler, parmi les dettes de la société, lesquelles sont déductibles ou non au titre de l’IFI. Ne sont notamment pas déductibles les dettes contractées par la société et qui ne sont pas afférentes à des biens taxables à l’IFI. Il est enfin possible d’appliquer une décote pour illiquidité sur la valorisation de la SCI, comprise entre 10% et 20% selon les cas.
Exonération des biens professionnels
Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle bénéficient, sous certaines conditions, d’une exonération totale d’IFI. Cette disposition concerne notamment :
- Les immeubles utilisés pour l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. L’activité concernée doit correspondre à l’exercice effectif d’une véritable profession du propriétaire du bien (exercice, à titre habituel et constant, d’une activité de nature à procurer à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence), exercée à titre principal. Les biens concernés doivent par ailleurs être nécessaires à l’exercice de l’activité. La mise en oeuvre de cette exonération suppose de valider chacune de ses conditions.
- Les parts ou actions de sociétés détenant des immeubles professionnels, sous réserve de respecter certaines conditions.
Quelques précisions :
- Participations minoritaires : les parts ou actions de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, dont le contribuable détient moins de 10 % du capital et des droits de vote ne sont pas imposables à l’IFI.
- Certains biens immobiliers qui ne sont pas considérés comme biens professionnels, peuvent bénéficier d’une exonération partielle :
- les bois et forêts et parts de groupements forestiers sont exonérés pour les 3/4 de leur valeur ;
- les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles ou agricoles fonciers non exploitants, sont exonérés à concurrence des 3/4 de la fraction de leur valeur inférieure à 101 897 € et pour la moitié de la partie supérieure à 101 897 €.
Optimisation par le passif déductible
La déduction des dettes liées au patrimoine immobilier constitue un levier d’optimisation majeur. Sont notamment déductibles :
- Les emprunts immobiliers (capital restant dû et intérêts courus) ;
- Les impôts afférents aux biens imposables (taxe foncière notamment – à l’exclusion de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ;
- Les dépenses d’acquisition, de construction, d’amélioration ou de réparation.
Attention, pour être déductibles, les dettes doivent (1) exister au 1er janvier de l’année d’imposition, (2) être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal au sens de l’IFI et être effectivement supportées par lui et (3) être afférentes aux actifs imposables.
La prescription en matière d’IFI : délais et enjeux
Délai de reprise général : 3 ans
L’administration fiscale dispose d’un délai de reprise de 3 ans pour procéder à un rehaussement en matière d’IFI. Ce délai court à compter de la date du fait générateur, soit le 1er janvier de l’année d’imposition. Par exemple, pour l’IFI 2025, le délai de prescription expire le 31 décembre 2028.
Cette prescription abrégée est applicable lorsque l’ exigibilité de l’IFI au titre d’une année est suffisamment révélée par la déclaration correspondante (notamment en cas de simples insuffisances d’évaluation).
Extension à 6 ans en l’absence de déclaration
En l’absence de dépôt de déclaration d’IFI ou lorsque l’administration doit procéder à des recherches ultérieures, le délai de prescription est porté à 6 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2031 pour l’IFI 2025. Cette extension représente un risque majeur pour les contribuables qui omettraient de déclarer leur patrimoine immobilier imposable.
Les étapes d’un redressement IFI : anticiper pour mieux se défendre
Lorsque l’administration fiscale procède à un redressement IFI, plusieurs étapes sont mises en œuvre :
- Contrôle du dossier par l’administration (contrôle sur pièces, étude des déclarations, mise en œuvre du droit de communication)
- Envoi d’une demande d’éclaircissements ou de justifications, avec un délai de réponse de deux mois
- Transmission d’une proposition de rectification en cas de désaccord persistant
En fonction de la situation, l’administration peut appliquer soit la procédure de rectification contradictoire (contribuable ayant déclaré son IFI mais avec des erreurs), soit la procédure de taxation d’office (absence de déclaration).
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